INDICES ET VALEURS DU MARCHÉ

ICC

Présentation

L'indice du coût de la construction (ICC) est un indice trimestriel, référence 100 au quatrième trimestre 1953, date de sa création. L’ICC mesure l’évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non communautaire en France métropolitaine. Il est publié au Journal officiel vers le milieu du quatrième mois suivant le trimestre sous revue. Il est calculé par l'Insee en collaboration avec le ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer.
Bien que consacrée par l’usage, la dénomination « indice du coût de la construction » est impropre puisque c’est un indice de prix, fondé sur l'observation des marchés de construction conclus entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment, à l'exclusion des autres composantes qui entrent dans le prix de revient des logements (charge foncière, frais annexes de promotion, frais financiers, etc.). Le coût de la construction proprement dit est appréhendé par d’autres indicateurs, notamment les « index BT » calculés mensuellement par le ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer en collaboration avec la Fédération française du bâtiment.

Méthode de calcul

Un indice de prix est un instrument de mesure de l’évolution des prix. Un tel objectif suppose d’isoler les variations pures de prix, en écartant tout effet lié à des modifications de contenu des produits en question, par exemple, dans ce cas précis, le renchérissement des logements consécutif à l’augmentation de la surface des pièces ou à l’installation d’équipements plus perfectionnés. Le plus souvent, les indices de prix sont élaborés comme suit : on relève la valeur courante d’un échantillon intangible d’articles, puis on la rapporte à ce qu’elle était à une date de référence. Et lorsqu’un article est remplacé par un modèle différent, on s’efforce d’évaluer un « effet qualité », c’est-à-dire l’incidence de ce changement sur le nouveau prix. On peut ainsi déterminer une variation pure de prix, en défalquant l’effet qualité.
La problématique en matière de construction est particulière car chaque ouvrage est unique. Il n’est donc pas possible de comparer à différentes périodes le prix d’une même construction. Cela interdit de fonder la mesure de la variation des prix sur la simple observation de ceux-ci, et brouille la perception qu’on peut avoir de l’inflation dans le secteur de la construction. En effet, les prix dont il est ici question dépendent d’un grand nombre de paramètres : configuration de la construction, matériaux employés, équipements installés, sujétions de chantier, localisation et ampleur de l’opération, nature des rapports entre les intervenants (promoteurs, pavillonneurs, entreprises générales, sous-traitants, maîtres d’ouvrage), calendrier de réalisation, circonstances de la conclusion du marché. Le dispositif de calcul doit s’adapter à ces caractéristiques.
ICC (suite)
La méthode hédonique consiste à établir à l’aide d’un modèle économétrique une relation entre le prix du marché de construction et les caractéristiques de l’ouvrage, ce qui permet d’évaluer la valeur implicite de ces différentes caractéristiques (surface, nombre d’étages, niveau de confort, localisation géographique et niveau de vie du lieu de construction par exemple). L’évolution temporelle du prix est captée dans le modèle à l’aide de variables indicatrices de la date. Cette méthode est déjà employée à l’Insee, notamment pour l’indice des prix des logements anciens. Elle assure la prise en compte de l’évolution de la qualité des logements.
Le champ couvert par l’ICC est très large. Il comprend les trois grands types de construction à usage d’habitation : l’individuel pur, l’individuel groupé (maison individuelle comportant plusieurs logements individuels ou un seul logement individuel avec des locaux) et les logements collectifs. Pour rendre compte de l’hétérogénéité des constructions, un modèle hédonique est défini pour chaque type de construction. Les coefficients des modèles sont ré-estimés chaque trimestre ; les modèles eux-mêmes sont revus périodiquement. L’ICC hédonique pour l’ensemble de la construction de logements neufs résulte de l’agrégation des trois sous-indices proportionnellement à l’importance de chaque type de construction.
Les données nécessaires au calcul de l’ICC proviennent de l’enquête statistique sur « l’indice du coût de la construction et le prix de revient des logements neufs » (ICC-PRLN), réalisée par le service statistique du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer. Cette enquête permet de retracer l’évolution des prix de la construction à travers le suivi de 500 dossiers représentant, selon les trimestres, 7 000 à 8 000 logements neufs.

Valeurs de l'indice du coût de la construction

Base 100 au 4ème trimestre 1953

Année

Trimestre

Indice

Moyenne associée

Variation annuelle

2017

1er

1650

1640.00

+2.20%

2016

4 ème

1645

1631.25

+ 0.98 %

2016

3 ème

1643

1627.25

+2.18%

2016

2 ème

1622

1618.50

+ 0.50 %

2016

1 er

1615

1616.50

- 1.04 %

2015

4 ème

1629

1620.75

+ 0.25 %

2015

3 ème

1608

1619.75

-  1.17 %

2015

2 ème

1614

1624.50

-  0.43 %

2015

1 er

1632

1626.25

-  0.97 %

2014

4 ème

1625

1630.25

+ 0.62 %

IRL

Le calcul de la révision annuelle

Relisez soigneusement votre contrat de location. Vous devez y trouver une clause indiquant les conditions de la révision de votre loyer. Soyez très attentif au trimestre à prendre en compte pour le calcul de cette révision. Si la clause de révision du contrat n'a pas prévu le trimestre de référence à prendre en compte, il convient dans ce cas, de se référer à « celui qui correspond au dernier indice connu à la date de la signature du bail ». 

Exemple

Soit un bail de location signé le 1er mars 2014 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Le trimestre à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est le dernier trimestre connu à la date de signature du bail, soit le 4e trimestre 2013. Les données nécessaires à ce calcul sont disponibles sur notre site :

Indice de référence des loyers (IRL) - référence 100 au quatrième trimestre de 1998

Période

Date de parution au Journal Officiel

Indice de référence des loyers

Variation annuelle en %

3e  trimestre 2017

13/10/2017

126.46

+0.90

2e  trimestre 2017

16/07/2017

126.19

+0.75

1er trimestre 2017

14/04/2017

125.90

+0.51

4e   trimestre 2016

14/01/2017

125.50

+ 0.18

3e   trimestre 2016

13/10/2016

125.33

+ 0.06

2e   trimestre 2016

14/07/2016

125.25

+ 0.00

1er  trimestre 2016

14/04/2016

125.26

+ 0.06

4e   trimestre 2015

15/01/2016

125.28

-  0,01

3e   trimestre 2015

16/10/2015

125.26

+ 0.02

2e   trimestre 2015

23/07/2015

125.25

+ 0.08

Au 1er mars 2017, intervient la première révision du loyer. L'indice de référence des loyers du quatrième trimestre 2016 est égal à 125.50 Il a augmenté de  de 0,18 % par rapport aux 125.28 du quatrième trimestre 2015.

Le nouveau loyer sera au plus égal à :              
Indice de référence des loyers du trimestre concerné
Loyer précédent x                                                                                                                                       = Nouveau Loyer
                                   Indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente                              

ILAT

Après avoir été par deux fois invalidée par le Conseil constitutionnel, l'instauration de l'ILAT, indice de révision des loyers né de la pratique, résulte d'une loi du 17.05.11 (A&C Immobilier, année 7, no 6, p. 4, 13.05.2011). Mais la loi avait renvoyé à un décret la fixation des règles du jeu de ce nouvel indice (composition, formule de calcul, champ d'application...). Ce décret est paru au JO du 30.12.11.

Locations concernées ? Il résulte du décret que le domaine de l'ILAT est circonscrit aux activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales pour lesquelles l'indice des loyers commerciaux (ILC) peut déjà être utilisé (Code monétaire et financier, art.    D.112-2). Sont ainsi notamment visées les locations d'entrepôts logistiques, et de locaux à usage exclusif de bureaux (professions libérales...). Notez que le décret confirme, via une retouche à un texte, que l'ILC peut seul s'appliquer (non l'ILAT) pour une activité purement artisanale.

En pratique ? Si la location est concernée, l'ILAT peut désormais, en toute légalité, être intégré dans tout nouveau bail (professionnel, commercial, contrat de droit commun) comme indice de référence pour la révision des loyers. Y compris via une clause dite d'indexation ou d'échelle mobile appropriée. Reste qu'il s'agit là d'une simple faculté, comme pour l'ILC. L'utilisation de l'ILAT suppose à la fois l'accord du locataire et du bailleur. Le preneur de locaux ne peut ainsi venir expliquer que l'ILAT a été rendu obligatoire. Les propriétaires-bailleurs peuvent, quant à eux, continuer d'exiger que leurs baux se réfèrent, comme par le passé, à l'indice du coût de la construction (ICC) pour la révision des loyers.

Conseil. Comme pour l'ILC ou l'IRL (logement), c'est l'Insee (http://www.insee.fr) qui fixe chaque trimestre la valeur de l'ILAT suivant la formule de calcul définie par le décret. Le premier indice publié par l'Insee a été fixé le 06.01.11 à la valeur 103,64 (pour le 3e trimestre 2011). C'est celle qui peut être portée dans un bail à venir, en attendant la prochaine parution prévue le 06.04.12 (pour la valeur « T4 2011 »).
NB : Une alternative facultative à l'ICC est désormais offerte via l'ILAT pour une (re) location dans le tertiaire (bureaux, entrepôts, ...), là où l'ILC ne peut être utilisé.

ILC

Pour l'ajustement des loyers… Un décret du 04.11.08 (JO du 06 novembre) a fixé le cadre réglementaire de ce nouvel indice trimestriel pour les baux commerciaux et « légalisé » par la loi LME.

Mode de calcul. Il est confirmé que l'ILC est constitué par la somme pondérée d'indices publiés par l'Insee, lissés en moyennes, représentatifs de l'évolution des prix à la consommation et de la construction, et de celle du chiffre d'affaires (CA) du commerce. Précisément, les indices du coût de la construction (ICC) et du CA dans le commerce de détail corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables sont pris en compte pour 25 %. Et l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers (IPCL) est utilisé pour 50 %.

Activités concernées par l'ILC. Alors que l'on pouvait s'attendre à ce qu'il soit cantonné à certains secteurs d'activité, l'ILC peut être utilisé pour toutes « les activités commerciales y compris celles exercées par les artisans » (C. monétaire et financier, nouvel article D.112-2). Mais, sont expressément écartées du dispositif les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux (y compris les plates-formes logistiques) et celles dites industrielles.

Application de l'ILC. L'Indice des Loyers Commerciaux s'applique pour les nouveaux Baux Commerciaux, depuis le 01 septembre 2014, en lieu et place de l'ICC, pour réviser le loyer, à l'issue de chaque période annuelle ou triennale, et fixer au renouvellement le montant du nouveau loyer plafonné. Pour les baux en cours, un avenant formalisé permettant de prendre l'ILC comme référence lors de la fixation du montant des loyers, doit être signé par les parties lors de la révision annuelle ou triennale, mais ce changement n'est pas obligatoire. Il relève d'une négociation entre le bailleur et le preneur.


Utilisation de l'ILC. L'Insee a publié le 10.11.08 les données ILC de « référence », bien utiles pour appliquer ce nouvel indice dans les règles.
Vous trouverez ces données, avec une notice explicative, en annexe sur http://www.insee.fr

Valeurs de l'indice des loyers commerciaux - Années 2015 - 2017

Année

Trimestre

Indice des loyers commerciaux

Variation annuelle

Date de parution

2017

2ème

110.00

+1.48 %

19/09/2017

2017

1er

109.46

+ 0.98%

20/06/2017

2016

4ème

108.91

+ 0.46 %

21/03/2017

2016

3ème

108,56

+ 0,17 %

21/12/2016

2016

2ème

108,40

+ 0,02 %

21/09/2016

2016

1er

108.40

+ 0,07 %

22/06/2016

2015

4ème

108.41

 - 0,06 %

24/03/2016

2015

3ème

108.38

 - 0,13 %

23/12/2015

2015

2ème

108.38

 - 0.11 %

20/09/2015

2015

1er

108.32

 - 0,17 %

20/06/2015

Au 1er mars 2017, intervient la première révision du loyer. L'indice de référence des loyers du quatrième trimestre 2016 est égal à 108.91. Il a augmenté de 0,46 % par rapport aux 108.41 du quatrième trimestre 2015. 

Le nouveau loyer sera au plus égal à :

                                        Dernier Indice de référence des loyers connnu
Loyer précédent x                                                                                                                                            = Nouveau Loyer 
                                        Indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente

Indice BT01

Indice des professionnels de la construction servant à calculer l'augmentation du prix de construction d'un immeuble.

L'indice national du bâtiment tous corps d'état (BT 01) sert depuis 1974 pour la révision des prix des marchés de construction de bâtiment en France métropolitaine. Il est publié tous les mois au moyen d'un avis figurant au Journal Officiel.
Près d'une quarantaine d'index représentent les ouvrages de spécialité, mais seul le BT01 couvre l'ensemble des activités du bâtiment tous corps d'état confondus.

Les valeurs du marché de l’immobilier d’entreprises
Vaucluse et Nord des Bouches-du-Rhône

LES VALEURS

DU MARCHE

LOCATION

Loyer annuel HT/HC/m²

ACQUISITION

Prix moyen au m²/HT ou HD

NEUFS   SECONDE MAIN NEUFS   SECONDE MAIN

Bâtiments de Logistique

43-45 

36 - 42 €

500 - 600 €

200 - 400 €

Bâtiments d’Activité

50-80

39 - 49 €

350 - 1 000 €

250 - 700 €

Foncier

/

/

50 - 80 €

/

Bureaux

144 -180 €

120 -  138 €

1 400 - 2 400 €

600 - 1 300 €